Construction : quelle surface de terrain est faite pour moi ?

Commençons par nous intéresser à la norme, indispensable pour pouvoir comparer. Pour cela, il suffit de se pencher sur l’enquête du très officiel SDES¹ (Service de la donnée et des études statistiques). Celle-ci révèle tout d’abord que question taille, les chiffres ne cessent d’être revus à la baisse ! Ainsi, si la surface moyenne des terrains constructibles vendus en France en 2007 était de 1 260 m², en 2017 elle n’était plus que de 920 m² ! Et cette tendance semble vouloir durer.

Cependant, il ne s’agit là que d’une moyenne ! Les écarts entre les régions sont en effet conséquents. Et la norme est loin d’être la même dans tout l’Hexagone. On peut même dire que deux extrêmes s’affrontent. Pendant qu’en Limousin, la surface moyenne affiche un plus que confortable 1 700 m², l’Île-de-France reste sur une surface “plus classique” pour une zone urbaine, soit un peu plus de 600 m².

Une donnée qui tend à prouver que trouver un grand terrain sera bien plus aisé en zone rurale, moins densément peuplée… Mais ce n’est pas une grande surprise !

Au niveau national, aucune loi ne fixe de surface de terrain minimum pour la construction d’une maison individuelle. En la matière, chaque commune a en effet sa propre réglementation ! Pour les connaître, direction la mairie pour consulter le PLU en vigueur. Un Plan Local d’Urbanisme que les municipalités ne cessent d’ailleurs de remanier afin d’ouvrir de nouveaux terrains à la construction.

Mais attention, l’heure est à l’optimisation de l’espace ! Si vous rêvez d’un grand terrain à construire proche du centre-ville, vous risquez donc d’attendre longtemps… En revanche, entre 300 et 600 m², les terrains seront nettement plus nombreux !

Mais revenons-en au contenu de ce PLU. Contenu qui vous délivrera toutes les règles d’implantation de votre construction sur son terrain. Possibilité d’ériger une construction à étage, distance par rapport aux limites du terrain, à la voie publique, aux constructions voisines… Mais aussi et surtout le CES ou Coefficient d’Emprise au Sol ! Un document ô combien essentiel. C’est lui qui définit pour chaque terrain la surface constructible maximum au sol. Ainsi, pour un terrain de 500 m², un CES de 0,25 indique que l’emprise au sol de votre construction ne pourra pas dépasser 125 m². C’est alors que la question de la maison à étage peut devenir centrale en fonction de vos besoins d’espace !

Évidemment, le terrain idéal se doit avant tout d’être adapté à votre budget… Et là encore, on observe des variations de prix très importantes d’une région à une autre. Toujours d’après l’enquête du SDES, en 2017, le prix moyen d’un terrain constructible était de 78 000 €, soit de 85 €/m².

Mais dans le détail, la fourchette de prix est considérable. Elle varie de seulement 21 €/m² en moyenne en Limousin contre 149 € en Provence-Alpes-Côte d’Azur et jusqu’à 215 € en Île-de-France ! En termes de taille comme de budget, la localisation de votre futur lieu de vie a donc un impact non négligeable. Il existe, par ailleurs, des écarts à l’intérieur d’un même territoire.  Bassin d’emploi, transports en commun, commerces,… Les zones les plus attractives sont aussi les plus chères !

Quel que soit votre terrain idéal, retenez qu’il est raisonnable de compter 1/3 de votre budget pour votre terrain et de conserver 2/3 pour la construction de votre maison. Mais ce ratio peut bien évidemment atteindre les 50/50 dans certains endroits, voire s’inverser.

Taille moyenne, réglementation, prix… Au final, ces critères ne changent rien à une vérité simple : le choix d’un terrain dépend avant tout de vos goûts, de votre personnalité et de votre mode de vie.

Les amoureux de vie citadine verront ainsi moins d’objections à opter pour un petit terrain ou à vivre dans une forme de promiscuité avec leurs voisins, mais aussi avec toutes les commodités ! Avec un autre avantage certain : en dessous de 300 m², le jardin devient vraiment simple et rapide à entretenir, l’achat d’un tracteur tondeur est plus que superflu !

En revanche, les rêves de verdure et d’espace se réaliseront plus naturellement en zone rurale, où trouver un terrain de 1 000 m² et même bien plus ne pose (presque) aucun souci. Attention cependant, qui dit grand terrain dit aussi grande clôture ! Un élément à sérieusement budgéter avant de vous lancer…

Pensez enfin qu’à partir de 2 000 m², l’entretien du jardin devient une activité à part entière. Il est difficile d’échapper le week-end ! À moins bien entendu de préférer laisser une large partie boisée ou en version prairie fleurie. Vous êtes à la campagne, profitez-en !

1 : Rapports détaillés de l’enquête publique du SDES : http://developpement-durable.bsocom.fr/Statistiques/ReportFolders/reportFolders.aspx